景鉴时评：深坑开业了，乱评一下背后的数据

作者简介：

周鸣岐（WeChat: ZMQ_V_），景鉴智库创始人、首席分析师。多地政府旅游产业顾问及文旅企业战略顾问，长期致力于行业分析及企业战略研究，文旅项目策划及投资顾问、财务顾问。

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历时12年，上海佘山世茂洲际酒店（俗称：深坑酒店）今日（2018年11月15日）终于启幕，11月20日正式对外营业。任何可以看过她的人都会觉得，这真是一个建筑的奇迹，早在开业前就已是吸足了眼球。

深坑酒店位于上海佘山脚下的废弃采石矿坑，这座共19层（坑外为3层，坑内16层，其中有2层在水下）、负约80米高的建筑，是世界上海拔最低的五星级酒店。酒店顶部两层为空中花园，底部两层为水下世界，坑下部分主要为岩石景观房。

她的美、她的设计、她的施工难度、她建设中获得的技术专利，网上已连篇累牍，不用我再多言赘述。笔者对这建筑的奇迹也深为折服。

这里仅就专业角度说一些细节。

1、深坑酒店数据

建设情况：

占地面积：105350平方米

规划用地面积：428213平方米

规划建筑规模：55058.6平方米（其中：地上12508.9平方米，地下42549.7平方米）

建筑面积：60072.1平方米

主体占地面积：8784平方米

主体建筑面积：61087平方米（其中：地上14802平方米，地下46285平方米）

建筑主体高度：10米

容积率：0.12

客房数：370

抗震：9级

评估情况：

深坑酒店在建工程建筑物评估值：55245.27万元

土地使用权定价：22429.02万元

转让价：77674.29万元

评估日2017年9月30日的账面价值：43117.63万元

评估公司：上海众华资产评估有限公司

评估基准日：2017年9月30日

评估方法：成本法

评估报告日：2018年3月15日

2、世茂深坑酒店的实际投资与宣传差异很大

大量媒体公开报道，该酒店的论证及建设历经11年，投资约20亿元，但实际交易情况显示并非如此。

根据2018年5月24日上交所上市公司世茂股份（600823）向关联方相关香港上市公司世茂房地产（00813）转让在建工程的关联交易公告。

“综合考虑项目建设的各种情况，深坑酒店在建工程交易价格 77,674.29万元，较账面价值 43,117.63 万元，将给公司带来约 3.4 亿元的增值收益，同时参考市场定价，收取建设管理费用人民币 1,658 万元，符合公司和全体股东利益。”

世茂股份称，此次交易的本质是为了履行将代建的酒店项目返还给世茂房地产及其子公司的约定。2009年，许荣茂（世茂股份董事长、世茂房地产董事会主席）、世茂房地产和世茂股份三方签订《不竞争协议》，明确世茂股份从事商业地产，世茂房地产从事住宅和酒店业务。深坑酒店是随着商业地产部分一同进入世茂股份的，属于按当时的法律法规不可拆分的酒店项目，因此世茂股份按照当时的约定成为了代建方。

显然，不管是按评估价计算的转让价77,674.29万元（按成本法评估），还是账面价值 43,117.63 万元，都远小于20亿。

3、深坑酒店建设难度较大，但实际单位成本远没有想象中高

综上可计算出每平方米主体建筑面积收购价1.30万元。即：（转让价77,674.29万元+建设管理费1,658万元）/主体建筑面积61087平方米=1.30万元/平方米。

这在五星级酒店建设成本中其实并不高，业内一般在1.2~1.5万元是合理区间。这显示出世茂集团有良好的建设成本控制能力。

4、盈利展望

深坑酒店区位较佳，位于上海佘山国家旅游度假区。周边景区（点）和娱乐休闲场所众多，有佘山国家森林公园（4A级）、月湖雕塑公园（4A级）、辰山植物园（4A级）、上海欢乐谷（4A级）、佘山圣母大殿（教宗敕封“宗座圣殿”、“远东第一教堂”）、佘山国际高尔夫俱乐部、天马高尔夫乡村俱乐部、天马赛车场、太阳岛旅游度假区等，各类业态比较全面、完善。

佘山旅游度假区作为上海主要的郊野度假区，坐拥这个人口基数和消费能力巨大的市场，是城市居民家庭度假和亲子休闲的好去处，基础市场环境是很好的。

虽然周边目前已经有世茂佘山茂御、佘山索菲特等高星级度假酒店，但深坑酒店体量规模并不大，仅370间客房，且深坑建筑的特色吸引力很强，预计出租率可以有一定保证。从目前所披露的建造和转让成本来看，世茂集团在成本控制上还是比较优秀的，1.30万元/平方米的价位，相比其它超五星级酒店的建设成本来说并不算特别高。未来运营成本如果也能得到较好的管控，整体盈利性是可以期待的。

5、自主品牌尚待强化

酒店业务在世茂集团官网中位于房地产开发之后排行第二，被视为重要的业务增长极。而早在2006年，赴港上市后不久，世茂房地产彼时就透露分拆酒店业单独上市的构想。

目前世茂酒店业务的已从单纯的酒店业主转变成酒店业主及管理方。截至目前，世茂旗下目前运营25家国际知名品牌酒店与55家自主品牌酒店，酒店客房数逾18000间。

2017年3月，世茂和喜达屋资本签订了全面战略合作协定，成立世茂喜达酒店管理有限公司，世茂集团将获得新公司51%的股权，喜达屋资本集团将注资并获得新公司49%的股权。世茂喜达酒店业务布局涵盖6个不同市场定位的自主酒店品牌，包括豪华五星度假酒店“御榕庄YuResort”、五星商务酒店“茂御酒店YuluxeHotel”、商务酒店“世御酒店YuHotel”、高档服务公寓“茂御居YuResidence”、以及高端概念型酒店“睿选尚品MiniMaxPremier”、概念型酒店“睿选MiniMax”。其高管曾表示，未来将采用轻资产运营模式，主打中高端定位，计划5年内扩张酒店至100家，让中国酒店品牌走向国际。

但从目前来看，其新建酒店依然选用国际知名酒店品牌洲际，而非自家旗下品牌。当然，采用国际知名品牌是较为谨慎持重之选，但也显示出对自有品牌依然缺乏自信。自己都不用谈何“走向国际”，世茂未来自有酒店品牌打造还有很长的路要走。

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